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伦敦自治市镇能推动‘为租而建’变革
Peter Vaughan
8th 十一月 2016

宝麦蓝的最新报告显示,伦敦自治市镇是伦敦最大的土地业主,可以利用‘为租而建’带来的机遇极大地缓解当前的住房危机

没人对住房拥有率降至30年来的最低水平感到意外,包括对这一话题充满激情的人。事实是住房拥有率将继续下降,尤其是在城市里,人们必须租房而居。问题是向谁租房,我认为,地方主管部门已经做好了做房东的准备。

鉴于之前议会住房的感知失败,为议会主持的大规模住房计划提供建议似乎是比较奇怪的想法。在有人劝主管部门出售土地资产和住房库存,以换取储蓄和效率的时候,这种想法也比较奇怪,但事实上,这非常有意义。

越来越多的人认为,私营部门没有能力交付相应数量和类型的住房以解除住房危机,如果要认真解决供应不足问题,就需要创新解决方案。对私人开发商的部分产品征税显然是失败的做法。

第一层障碍是转变将拥有住房产权作为终极目标的观念。租赁本身并非坏事。柏林和汉堡分别有90%和80%的口租房,而且看起来很幸福。就在20世纪80年代,仍有42%的英国人向地方议会租房。现在,由于历届政府实施的“购买权”政策,向地方议会租房的英国人不足8%。

租人出租填补了过去30年来议会住宅减少所产生的空白,但有一定的代价。租房市场以小型出租购房型房东为主,缺乏监管导致承租人遭殃——经常花过高的价格租到不合适的房子。租约一般缺乏担保,承租人很难投资自己的物业,更遑论更较大的社区了。

现在,政府和地方议会必须着重提供真正的经济适用房,帮助建设真正的社区。考虑到住房产权高不可攀的价格,这可能意味着租赁库存。

政府以住宅产权为先的做法毫无帮助。政府要做的不是花数十亿英镑通过“买房协助”(只能帮助到相对富裕的人群)计划等力挺市场,而是帮助新兴的“为租而建”行业,或给予更大的支持,帮助伦敦自治市镇本身成为“为租而建”的房东。

“议会不需要出售大部分宝贵资产——土地,而是持有、开发土地,投资社区,创造新的收入来源。土地毕竟是有限的资源,议会不能依赖持续的土地处置,土地总有用完的时候。”
Peter Vaughan, Director, Broadway Malyan

事实很简单:伦敦自治市镇有义务提供住房,持有大量土地,属于无风险借款人,能批准规划,而且,由于政府的预算削减,伦敦自治市镇正在需要开辟新的收入来源。年度住宅地产指数(ARPI)持续显示,住宅地产的收益率持续超过工业地产和商业地产——明显的国家投资领域。

议会不需要出售大部分宝贵资产——土地,而是持有、开发土地,投资社区,创造新的收入来源。土地毕竟是有限的资源,议会不能依赖持续的土地处置,土地总有用完的时候。

为伦敦自治市镇说句公平话,有迹象表明,这种想法已经开始被接受。宝麦蓝的研究表明,一些伦敦自治市镇正在探索新的方法,他们组建自己的开发公司,这些公司独立于议会但处于议会的控制之下。

研究对所有三分之二的伦敦自治市镇加上伦敦市的规划政策进行审议发现,只有八个市镇(24%)看好“为租而建”行业,认可“为租而建”作用的政策有助于促进住房数量。十九个市镇(58%)的发展规划并不认可“为租而建”行业。

十一个伦敦自治市镇(33%)处于自建开发公司的初步阶段或已经建立自有开发公司,能自行构建“为租而建”方案。这些开发公司急需资金,必须使用自己的土地建造大型“为租而建”计划,以租金确保长期收入来源,再投资于必要的服务,投资更廉租的住房。

利率持续保持低位,而组建独立的公司能让议会突破政府规定的债务上限借款。“为租而建”住房还免于遵守“购买权”政策,确保长期保持租赁库存。

问题是为什么所有的伦敦自治市镇不考虑此方法?